steg Stadterneuerungs- und Stadtentwicklungsgesellschaft NRW mbH / Hamburg

Konversion in NRW

Konversion - im weitesten Sinne - stellt das Land Nordrhein-Westfalen und die darin liegenden Kommunen seit Jahrzehnten vor besondere Herausforderungen. Hierzu gehört neben der Neuentwicklung von industriellen und gewerblichen Brachflächen nicht zuletzt auch die Konversion von Militärstandorten.

In NRW existieren Mitte 2008 rund 40.000 ha Brachflächen. Mehr als 9.000 ha ehemaliger Militärstandorte werden inzwischen nicht mehr militärisch genutzt. Über 320 Liegenschaften in NRW (Depots, Flugplätze, Kasernen, Nachrichtenanlagen, Raketenstellungen und Übungsplätze) wurden damit für eine zivile Folgenutzung zugänglich gemacht.

Bei der Bewältigung des Strukturwandels und Nachnutzung dieser Flächenpotenziale engagieren sich nicht nur die Kommunen und private Akteure sondern auch intensiv das Land NRW. Neben einer Förderung und Unterstützung unmittelbarer Maßnahmen, steht dabei der Informations- und Erfahrungsaustausch sowie die fachliche Begleitung durch diverse Forschungsprogramme im Vordergrund.

Der Begriff Konversion leitet sich ab von „konvertieren“ und heißt zunächst nichts anderes, als von dem Einem zu etwas Anderem zu wechseln. Im engeren Fachgebrauch ist hierunter die Umnutzung bzw. Flächenumwandlung von ehemals militärisch genutzten Liegenschaften zu verstehen. Im weitesten Sinne wird unter Konversion jedoch auch die Umnutzung von ehemals industriell genutzten Flächen oder nicht weiter verkehrs-/logistisch genutzten Güterbahnhöfen verstanden.

Die folgenden Ausführungen konzentrieren sich auf Umnutzungsflächen, deren bis dato angestammte Nutzung aufgegeben und die einer neuen Nutzung zugeführt werden sollen. Konkretisiert werden die Aussagen anhand der Umnutzung der ehemaligen Militärstandorte Wrexham Barracks in Mülheim an der Ruhr und Napier Barracks in Dortmund. Die in dem Artikel umrissenen Herausforderungen, Chancen und Erfolgsfaktoren sind weitgehend auf die Entwicklung von ehemals industriell oder bahntechnisch genutzten Brachflächen übertragbar.


Konversionsbeispiele

Mülheim an der Ruhr - Wrexham Barracks
Der ehemalige Kasernenstandort liegt etwa 2 km südöstlich der Mülheimer Innenstadt. Er umfasst rund 16 ha und diente der britischen Rheinarmee seit dem 2. Weltkrieg als Militärstützpunkt. Neben einzelnen Wohngebäuden prägten vor allem Garagen, Exerzier- und Übungsplätze den Standort. Die militärische Nutzung wurde im Jahr 1994 aufgegeben.

Bereits seit dem Abzugsbefehl im Jahr 1991 wird die Konversionsfläche seitens der Stadt Mülheim an der Ruhr zielgerichtet zum Wohnpark Witthausbusch entwickelt. Das städtebauliche Konzept setzte auf den Ausbau und die Weiterentwicklung der vorhandenen prägnanten inneren Strukturen und die Öffnung des Geländes nach Außen. In dem gut situierten Stadtteil Holthausen entstand ein Wohnquartier mit rund 500 Einfamilien, Miet- und Eigentumswohnungen. Der Standort zeichnet sich durch seine integrierte Lage und nähe zur Mülheimer Innenstadt sowie die zahlreichen Grünstrukturen in der Nachbarschaft aus. Zur Entwicklung der Fläche kaufte die Stadt das Gelände zusammen mit der Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen (LEG NRW).

Der Standort wurde für junge Familien, Senioren und alternative Wohnprojekte umgenutzt. Die vorgefundenen Gebäude der ehemaligen drei Mannschaftsquartiere wurden für rund 20 Mio DM zu 123 öffentlich geförderten Mietwohnungen umgebaut. Dieses hatte zwischenzeitlich zu erheblichen Konflikten mit den angrenzenden Nachbarn und ihren geordneten Gefüge und gehobenen Umfeld geführt, auf das man seitens der Stadt mit entsprechenden sozialen Betreuungsangeboten sowie dem Aufhaben der Sozialbindungen reagierte. Das Casino und Wachhaus an der Qxforder Straße wurde für eine Nachnutzung behutsam modernisiert. Die ehemaligen KFZ-Hallen an der Liverpoolstraße wurden zu qualitativ hochwertigen Lofts umgebaut. Die Bestandsgebäude werden ergänzt um Reihenhäuser im Bereich der Westminsterstraße und Mietbauten an der Oxforder Straße. Insgesamt sind 450 Wohneinheiten mit bis zu 60.000 qm Geschossfläche geplant.

Im März 1996 begann die Umsetzungsphase mit dem Umbau der Mannschaftsquartiere. In der Zwischenzeit wurden auch die Neubauten an der Westminsterstraße und Oxforder Straße sowie die geplanten Grünanlagen, Quartiers- und Spielplätze fertig gestellt. Nur der ehemalige Exerzierplatz im Zentrum des Standortes wartet noch mit zwei Baufeldern (3.236 qm und 1.864 qm) auf eine Inanspruchnahme. Unter dem langen Umsetzungshorizont und dem damit verbundenen Baulärm und -dreck leiden vor allem diejenigen, die bereits frühzeitig in den neuen Wohnpark Witthausbusch gezogen sind.


Dortmund - Napier Barracks
Die ehemaligen Napier Barracks liegen etwa 5 km nordöstlich der Dortmunder Innenstadt. Der Kasernenstandort weist eine Größe von rund 156 Hektar auf und wurde seit 1926 als Flughafen der Stadt Dortmund, ab 1934 als Flugplatz der Deutschen Luftwaffe und seit 1945 von den Britischen Streitkräften genutzt. 1995 wurde der Standort von der militärischen Nutzung freigegeben.

Das Potenzial des Standortes liegt in seiner Lagegunst am Rande der Stadt, dem prägenden Baumbestand und dem benachbarten Golfplatzes im Übergang zur offenen, westfälischen Landschaft. Entwicklungsziel ist es, einen hochwertigen Standort für Wohnen im Umfeld von Sport- und Freizeitnutzungen zu entwickeln.

Im Jahr 2002 wurde ein erstes Nutzungskonzept seitens der Stadt Dortmund erarbeitet, das über einen städtebaulichen Wettbewerb im Jahr 2005 konkretisiert wurde. Für die Entwicklung des 38 ha großen Wohn- und Gewerbestandortes Hohenbuschei haben sich die Partner Dortmunder Stadtwerke AG (DSW21) und die Industriebau Hoff GmbH & Co. KG zur Hohenbuschei GmbH und Co. KG zusammengeschlossen. 31 ha davon werden mit 960 Wohneinheiten und drei Themenparks zum Wohnstandort entwickelt. 7 ha werden für Gewerbeflächen, Freizeit- und Wellnessangebote bereitgehalten. Unmittelbar daran an grenzt das neu geschaffene, 18 ha große, Trainingszentrum von Borussia Dortmund.

Der Themenpark „Wohnen am Golfplatz“ soll mit freistehenden Einfamilienhäusern und kleinen Gruppen von Reihenhäusern dörfliche Idylle bieten. Der Themenpark „Wohnen im Park“ ist geprägt von vorhandenen alten Eichen und Buchen und soll mit Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften bebaut werden. Der Themenpark „Wohnen im Village“ beinhaltet kleinteiligen Geschosswohnungsbau mit vielen Treffpunkten und gepflegten Grünanlagen.

Derzeit läuft die Grundstücksvermarktung. Laut Planungen sollen erste Wohngebäude ab Ende 2010 gebaut werden. Auffällig ist, dass frühzeitig damit begonnen wurde Maßnahmen zur Integration des neuen Wohnstandortes in die gewachsene Nachbarschaft durchzuführen. Eine Aussichtsplattform gibt den Blick frei auf das neu entstehende Quartier, ein Sommerfest im Jahr 2008 führte Interessenten und Nachbarn, Jung und Alt sowie Groß und Klein zusammen und ein Malwettbewerb in Kindergärten und Grundschulen unter dem Motto „Mein Traumhaus“ sollte den Traum von Wohnen in Hohenbuschei zum Vorschein bringen.


Herausforderungen und Hemmnisse bei der Entwicklung
Konversionsflächen stellen ihre Entwickler vielfach vor große Herausforderungen. Neben grundsätzlichen Fragen nach der richtigen Art und dem richtigen Maß der Nachnutzung bestimmt die vorgefundene Ausgangsituation maßgeblich die Entwicklungschancen.

Die Herausforderungen und Hemmnisse in der Entwicklung von Konversionsflächen liegen in:
- den oft erheblichen Flächenausmaßen,
- dem gewünschten und dem tatsächlichen Wert des Grundstückes und des vorhandenen Gebäudebestandes,
- in der Notwendigkeit von Bodenaufbereitungsmaßnahmen (Bodenverunreinigungen)
- in der Erschließung,
- in der Integration des Standortes in umliegende Stadtstrukturen und
- in den Nachnutzungsoptionen des Gebäudebestandes (vielfach Schlichtbauweise mit energetischen und qualitativen Defiziten sowie untypischer Gebäudestruktur/-organisation).


Besondere Chancen der Standortentwicklung
Die Vornutzung der zu entwickelnden Fläche hat vielfach aber auch Strukturen hinterlassen, die im positiven Sinne für eine Nachnutzung aufgegriffen und dem Neuem einen eigenständigen Charakter verleihen können.

Die besonderen Chancen für eine Entwicklung von Konversionsflächen liegen in:
- den vielfach großzügigen Flächenpotenzialen in integrierter, zentraler Lage,
- den vorhandenen Prägungen und der Geschichte des Ortes,
- den gewachsenen Vegetationsstrukturen (die aber schnell auch ein Hemmnis darstellen können),
- dem ablesbaren und vielfach ruhigen Quartiersstrukturen und
- dem teilweise umnutzbaren Gebäudebestand (für besondere Wohnformen).


Erfolgsfaktoren bei der Flächenumwandlung
Schon die Vorgehensweise bei der Entwicklung von Konversionsflächen trägt maßgeblich zum Erfolg bei der anschließenden Umsetzung und Vermarktung bei. In der Regel gliedert sich die Entwicklung einer Konversionsfläche in drei Phasen:
1. Voruntersuchungs-/Ideenphase
2. Konzeptphase
3. Umsetzungsphase

Ihnen voran gestellt ist die geplante Nutzungsaufgabe als Militärstandort und damit verbunden, erste Gespräche zwischen Flächeneigner und Entscheidungsträgern in der Stadtverwaltung über mögliche Entwicklungsoptionen.

Ein gut vorbereiteter und gesteuerter Verfahrensprozess, der darauf abzielt, von Anfang an alle potenziellen Akteure und Entscheider in die Projektentwicklung einzubeziehen, bildet die Grundlage einer erfolgreichen Flächenumwandlung.

Zu Beginn des Entwicklungsprozesses ist eine zielgerichtete Organisationsstruktur zu implementieren und eine schlagkräftige interdisziplinär besetzte Projektgruppe einzurichten. Diese muss in der Voruntersuchungs-/Ideenphase zunächst eine gründliche Analyse der Ausgangsituation in Anlehnung an eine „städtebauliche Voruntersuchung nach § 141 Bau GB“ veranlassen bzw. durchführen. Hierdurch sollen die sozialen, strukturellen und städtebaulichen Verhältnisse und Zusammenhänge geklärt sowie die Rahmenbedingungen bzw. das grundsätzlich Machbare für die weitere Entwicklung aufgezeigt werden. In der Konzeptphase ist ein aufeinander abgestimmtes Nutzungskonzept bzw. ein städtebaulicher Rahmenplan/Masterplan zu erarbeiten. Dieser soll die gewünschten Nutzungsoptionen und -bausteine aufzeigen und den groben Rahmen der städtebaulichen Entwicklung, der Nutzungsverteilung und der Erschließung vorgeben. Um die alternative Entwicklungsmöglichkeiten zu erhalten, kann es sinnvoll sein einen städtebaulichen Ideenwettbewerb durchzuführen. Unter Auswahl einer hochkarätig besetzten, fachkundigen Jury kann so die beste Lösung für die gestellte Aufgabe gefunden werden.

Die Umsetzungsphase sollte in einzelne Entwicklungsstufen untergliedert werden. Die Erfahrungen zeigen, dass die Entwicklung von Konversionsstandorten, von der Umsetzung bis zum Abschluss der letzten Maßnahme, vielfach mit einem langen Umsetzungszeitraum verbunden ist. Neben einer gehörigen Portion Geduld und Flexibilität in der Ausgestaltung der erarbeiteten Angebotsplanung können verlässliche Partner in der Projektentwicklung und -vermarktung in diversen Einzelschritten und kleinteiligen Bauabschnitten die Umsetzung unterstützen.

Neben der rein technischen Vorgehensweise sind aber auch kommunikative Aspekte, Offenheit, Verfahrenstransparenz und die Beteiligungsmöglichkeiten der breiten Öffentlichkeit nicht zu unterschätzende Erfolgsfaktoren.

Vielfach führen Bürgerproteste beim Abriss vorhandener geschichtsträchtiger Anlagen oder bei der Beseitigung gewachsenen Freiraumbestands zu erheblichen Hindernissen in der Projektentwicklung. Hier gilt es, offensiv und frühzeitig mit öffentlichen Interessen umzugehen. Eine frühzeitige, ehrliche und ergebnisoffene Bürgerbeteiligung bereits in der Phase der Konzeptentwicklung kann dem Konversionsprojekt positive Impulse geben und die Akzeptanz für die Planung sowie die anschließende Umsetzung deutlich erhöhen.

Öffentlichkeitsarbeit und Marketing sind ein wesentliches Vehikel für eine erfolgreiche Entwicklung von Konversionsflächen. Diese sollten nicht erst in der Umsetzungsphase und ausschließlich zur Projekt- oder Grundstücksvermarktung eingesetzt werden. Bereits in der Konzeptphase können PR-Maßnahmen dazu genutzt werden, um über die anstehende Entwicklung zu informieren, öffentliches Interesse an der Maßnahme zu wecken und nicht zu letzt den ein oder anderen potenziellen privaten Investor oder Projektentwickler auf das Vorhaben aufmerksam zu machen.

Ein wesentliches Instrument für eine erfolgreiche Entwicklung ist zudem eine langfristig angelegte, flexible Angebotsplanung.

Unter Kontrolle der Kommune und unter frühzeitiger Beteiligung aller relevanten Akteure müssen Entwicklungsziele und städtebauliche Strukturen vereinbart werden, die einerseits ein aufeinander abgestimmtes Gerüst für die Entwicklung bilden. Andererseits sollen sie eine flexible Ausgestaltung, insbesondere in Anbetracht sich verändernder Nachfrage, Wertevorstellung und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Zuge der langfristig angelegten Projektentwicklung, ermöglichen.

Im Interesse der Stadtentwicklung ist eine Übernahme der Konversionsflächen in städtisches Eigentum oder eine treuhänderische Übernahme durch die Stadt oder mit ihr gut zusammen agierende Dritte anzustreben. Nur so lassen sich auf den gesamtstädtischen Kontext bezogene Entwicklungsrichtungen und Gestaltungsoptionen durch entsprechende planungsrechtliche Instrumente oder letztlich die Kaufverträge sichern, Grundstücksspekulationen vermeiden und die zielgerichtete Endveräußerung steuern.


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